Investavimas į nekilnojamąjį turtą

Viskas apie namus iki 80 kv.m.
2017-02-01
Teisingos pradinės NT pardavimo kainos svarba
2017-03-02

Investavimas į nekilnojamąjį turtą

Investavimas i nekilnojamaji turta

Nekilnojamo turto rūšys pagal pajamas


Vienas iš galimų nekilnojamojo turto skirstymo būdų – vertinti ar jis generuoja pastovias pajamas ar ne. Pajamas generuoja toks nekilnojamas turtas, kurį galima išnuomoti, pvz. biurai, prekybinės, gamybinės ir gyvenamosios patalpos. Nuolatines pajamas gali generuoti ir tokie nekilnojamo turto objektai kaip sandėliai, viešbučiai, automobilių stovėjimo aikštelės ar senelių prieglaudos namai. Pajamas generuojantis nekilnojamasis turtas dengia jūsų įsipareigojamus kreditoriui.
Kita dalis nekilnojamojo turto negeneruoja pastovių pajamų, pavyzdžiui, žemės sklypas, kuris galėtų nešti pajamas jeigu jį paverstumėte automobilių stovėjimo aikštele. Netgi butas, kurio niekam neišnuomojate, priskiriamas šiai kategorijai. Arba antras būstas Palangoje, kurį laikote tik savo reikmėms, tačiau nenorite įsileisti nuomininkų. Visas šis turtas, pasistengus, galėtų būti išnuomotas ir tokiu būdu dengtų palūkanas bankui, tačiau kol nėra nuomininkų, visi paskolos kaštai teks jums.


Investavimas į nekilnojamąjį turtą kaip nuosavybę


Kalbant apie investavimą į nekilnojamąjį turtą, ar tai būtų gyvenamosios ar komercinės paskirties objektai, dauguma investuotojų visų pirma atsižvelgia į tai, kokį kainos pabrangimo potencialą dar turi konkretus objektas po jo įsigyjimo. Tačiau ar kada nors bandėte pasidomėti, kokių kainos pokyčių galime tikėtis iš tokių investicijų tiek trumpu tiek ir ilgu periodu?
Per pastaruosius 20 metų Lietuvoje butai tikrai brango, tačiau bendras pabrangimas nebuvo toks didelis, kaip kad daugelis įsivaizduoja. Per minėtą laikotarpį vidutinis metinis butų Lietuvoje kainų prieaugis siekė 8.8%, tačiau vertinant realią grąžą, t.y. atėmus infliaciją, jie kasmet brango vos po 2.87%.
Žinant tokius skaičius kyla klausimas: o kaip kitose šalyse? Ar tai normali grąža? Siekdami atsakyti į šį klausimą, žemiau pateiksime skirtingų pasaulio šalių (JAV, Didžioji Britanija, Olandija, Prancūzija, Norvegija ir Australija) pastarųjų 110 metų nekilnojamojo turto realių kainų vidutinius metinius pokyčius bei paminėtų šalių vidurkį. Kaip galima pastebėti iš žemiau pateikto grafiko, bendras paminėtų šalių nekilnojamo turto realių kainų lygis per visą laikotarpį kasmet augo po 1.2%.

Realus NT kainu pokyciai
Truputį pastudijavę nekilnojamojo turto kainų istoriją, gana greitai galime padaryti labai paprastą išvadą – per ilgą laikotarpį nekilnojamojo turto kainos auga maždaug tiek, kiek didėja infliacija.
Visų pirma tai reiškia, kad yra nelogiška įsigyti nekilnojamąjį turtą vien tik tikintis jo pabrangimo. Tačiau iš kitos pusės, investuojant į nekilnojamą turtą iš dalies galime tikėtis geresnės apsaugos nuo infliacijos, negu kad investuojant į akcijas, o tuo labiau – obligacijas. Na ir galiausiai, galime pastebėti, kad net ir investuojant į „niekada nepingantį“ nekilnojamąjį turtą, gali būti tokių periodų, kai realios nekilnojamo turto kainos neauga arba netgi smunka 10 – 20 metų iš eilės, o nuostoliai siekia 50% ir daugiau.


Nuomos pajamos


Kalbant apie investavimą į nekilnojamąjį turtą reikia suprasti tai, kad nekilnojamojo turto kainų augimas yra tik viena iš sudedamųjų investicijų į šią turto klasę grąžos dalių. Be kainos augimo, kuris per ilgą laikotarpį praktiškai susilygina su infliacijos tempu (3 – 5% kasmet), yra išskiriamas kitas, daug svarbesnis, investicijų grąžos šaltinis – nekilnojamojo turto nuomos pajamos.
Nekilnojamojo turto nuomos pajamingumas gali svyruoti 3% – 10% per metus intervale, vertinant nuo nekilnojamo turto rinkos kainos (labai priklauso nuo esamos ekonominės situacijos, mokamos kainos, įsigyjamo turto savybių, rinkos palūkanų normų ir pan.), tačiau kalbant apie ilgalaikį vidurkį galima teigti, kad normalus nuomos pajamingumas svyruoja 4 – 6% intervale.
Taigi, sudėję aukščiau paminėtus du pagrindinius investavimo į nekilnojamąjį turtą grąžos šaltinius (nuomos pajamingumą ir kainos prieaugį) per ilgą laikotarpį galime tikėtis maždaug 8 – 10% vidutinės nominalios metinės grąžos, na, o tokia grąža yra labai artima ilgalaikei investicijų į pasaulio akcijas grąžai.
Taigi, jei kada ateityje planuosite investuoti į nekilnojamąjį turtą, visų pirma turėtumėte įvertinti, koks šiuo metu yra perkamo turto nuomos pajamingumas, palyginti jį su istoriniais rodikliais bei vyraujančiomis tendencijomis. Taip pat gautą rodiklį reikėtų palyginti su tuo metu vyraujančiomis vidutinio termino valstybinių obligacijų mokamomis palūkanomis. Tik atlikus šiuos veiksmus, galima bandyti atsakyti į klausimą: ar už perkamą nekilnojamąjį turtą mokama kaina yra „teisinga“ ar ne.
Antras žingsnis – reikėtų palyginti realias nekilnojamo turto kainas su tomis, kurios buvo prieš 5, 10 ar 20 metų. Tą reikėtų padaryti siekiant įvertinti, ar yra nekilnojamo turto kainų burbulo grėsmė ar ne.


Jeigu nusprendėte investuoti į gyvenamąsias patalpas


Turėtumėte atsižvelgti į keletą kriterijų. Pagrindiniai iš jų: buto stovis, namo stovis arba būklė, susisiekimas, vieta, šildymas ir jo išlaidos, triukšmas, pirmas ar paskutinis aukštas, parkavimas, būsto juridinis statusas. Svarbu atsižvelgti į apžiūrimo buto stovį, įvertinti, ar reikės jį remontuoti, jei reikės, tai kiek: ar užteks tik kosmetinio remonto, ar reikės ir kapitalinio. Atsižvelgti į namo stovį, kuriame galvojate įsigyti butą, taip pat svarbu, kadangi jei namas yra senas, griūvantis, gali greitu metu tekti jį renovuoti, todėl visi jame turintys butus turės finansiškai prie to prisidėti. Taigi, jeigu namo būklė – prasta, nepatariama jame pirkti buto. Susisiekimas yra svarbus kriterijus. Tikėtina, kad esant blogam susisiekimui su miestu, nuomininką Jums rasti bus žymiai sunkiau. Vieta taip pat svarbus kriterijus, kadangi daugelis žmonių nori, kad rajonas būtų saugus, kad netoliese būtų mokyklų, darželių, prekybos centrų ir pan. Labai svarbus kriterijus – šildymas ir jo kainos, t.y. koks name vyrauja šildymo tipas, ar butas pakankamai šiltas, ar pagal teikiamą šilumos kiekį kainos nėra per didelės ir pan. Triukšmas – svarbus aspektas, todėl prieš pirkdami įsitikinkite, ar butas nebus triukšmingas ( ar ramūs kaimynai, ar butas ne prie judrios gatvės, pro kurią nuolat važinėja automobiliai, viešasis transportas ir sunkvežimiai, ar netoliese nėra oro uosto ar geležinkelio bėgių. Nepatariama pirkti buto, esančio pirmame ar paskutiniame aukštuose, nors jų kainos yra ir mažesnės nei butų kituose aukštuose. Pirmas aukštas pavojingas dėl vagių, kurie gali nesudėtingai įsilaužti, kitas šio aukšto minusas – jis gerokai tamsesnis, nei aukščiau esantys butai, kadangi medžiai dažnai trukdo patekti saulės šviesai. Tuo tarpu paskutinio aukšto trūkumais gali būti prakiuręs stogas, drėgmė, per stogą išeinanti šiluma. Pirkdami butą įvertinkite ir tai, ar bus kur statyti automobilį. Taip pat būtinai pasidomėkite, ar jis tikrai priklauso jo savininkui, ar nėra užstatytas arba įkeistas. Šią informaciją galima sužinoti Registrų centre, iš nekilnojamojo turto brokerio ar notaro.

 

Kaip skaičiuojamas pelnas perkant nekilnojąmąjį turtą kreditu?


Panagrinėkime dažną pavyzdį, kai nekilnojamasis turtas investavimui  yra perkamas kredito pagalba.

Pirkote butą/namą kreditu už 100 tūkst. Eur iš kurių Jūsų įnašas buvo 15 tūkst. Eur.
Taip pat buvo papildomos paskolos, registracijos ir kitos patirtos sandorio išlaidos: 2 tūkst. Eur.
Vadinasi, nuosavų lėšų įdėjote 17 tūkst. Eur, o valdote turtą už 100 tūkst. Eur – jeigu tinkamai susitarsite su banku, duos jums paskolą su galimybe ją be baudos grąžinti prieš terminą.

Petis – tai situacija kai su santykinai nedidele nuosavų lėšų dalimi jūs įsigyjate kur kas didesnės vertės turtą.

Tarkime, Jūs šiame įsigytame bute deklaravote savo gyvenamąją vietą, nes taip daro investuotojai, kadangi yra įstatymo išimtis kuri sako, kad jeigu Jūs deklaruosite savo gyvenamąją vietą kažkokiame turte (tarkim bute) ir išlaikę jį du metus nuo įsigijimo dienos, parduosite tokį turtą (šeimos buveinę), nemokėsite jokių pelno mokesčių.

Tą butą Jūs taip pat nusprendėte nuomoti du metus.

Iš nuomos jūs gausite ne mažiau kaip 350 Eur/ mėn + komunaliniai mokesčiai, tad atskaičius mokesčius liktų apie 300 Eur/ mėn.
Turėdami 75 tūkst. Eur paskolą jos aptarnavimui jums reikės ne daugiau kaip 230 Eur/ mėn.
Vadinasi, jums liktų apie 70 Eur/ mėn pajamų, kurias galite taupyti.
Po dviejų metų Jūs turtą parduodate už 110 tūkst. Eur, sandorio išlaidas apmoka pirkėjai, tuomet Jūsų pelnas būtų:
110 tūkst Eur – 100 tūkst. Eur – 2 tūkst. Eur = 8 tūkst. Eur.
Taip pat jūs gavote pajamas iš nuomos – 1680 Eur – ir Jūs sugrąžinote dalį savo paskolos palūkanų per 2 metų nuomos laikotarpį (kas sudarytų ne mažiau kaip 1000 eur – priklausomai nuo pasirinktos paskolos tipo).

Nei pelno mokesčio, nei kitų mokesčių jūs nemokate, nes pardavėte savo „nuolatinę šeimos buveinę“ – būstą, kuriame deklaravote savo gyvenamąją vietą.

Viso jūs gavote: 8 tūkst. Eur + 1,68 tūkst. Eur + 1 tūkst. Eur = 10,6 tūkst. Eur

Visi investuotojai didžiausią dėmesį kreipia ne į gautas pajamas ( nors jos ir svarbios), bet į investicijų grąžos %, kuris apskaičiuojamas nuo investuotų nuosavų lėšų kiekio.

Šiuo atveju Jūsų pelnas yra: 62,3 % ( nes pradinė jūsų įnvestuota suma buvo vos 17 tūkst. Eur);
arba tai sudaro: 31 % metinių palūkanų.

Geras pelnas, tiesa?